La operación Chamartín es una caja negra ante el complejo mundo de inversiones y derivados financieros que manejan los grandes Bancos y la banca en la sombra.

“En la medida en que el capital se canaliza hacia la propiedad inmobiliaria sobre la base de su atractivo relativo como activo financiero, los precios del mercado y las rentas pueden aumentar (a medida que las finanzas móviles exploran el planeta en busca de activos con precios inferiores). El desarrollo de nuevas propiedades se desvincula por tanto del nivel de demanda de los ocupantes potenciales.”, T. Rutland

El diario El país, ferviente defensor de la posición de DCN – BBVA en la operación Chamartín, publicaba el 17 de Enero en la que se hacía eco de las urgencias de los promotores de la citada operación bajo el título “La ‘incertidumbre’ de la Operación Chamartín preocupa a los inversores”. Junto a los repetidos -e inconsistentes- razonamientos sobre el empleo que “crearía” la operación, se insistía en la urgencia para aprovechar la volátil oportunidad de captar inversiones, recogiendo las advertencias de diversos agentes de inversión inmobiliaria: “El nuevo contexto global facilita a los fondos mover capitales rápidamente de un sitio a otro” (Colliers) y “los ciclos no sabemos cuánto van a durar”(Chamberí Asset Management); revelando inconscientemente la naturaleza especulativa de estas inversiones y el riesgo que plantea su desarrollo.

El centro de negocios de Chamartín (CBD)

La ansiedad inversora descrita por los agentes de inversión inmobiliaria (Colliers, CBRE y otros) se dirige fundamentalmente hacia el proyectado Centro de Negocios de Chamartín. Como es conocido el Ayuntamiento en su acuerdo con ADIF-BBVA (DCN) incluye un Centro de Negocios de 1,5 millones de m2 al sur de la M30 junto a la Estación, en la que BBVA disfrutaría de 150.000 m2 más y donde ADIF y RENFE tendrían edificabilidad para sus sedes centrales. En total la actuación al sur de la M30 tendría alrededor de 1.800.000 m2.

Los actores del acuerdo, Ayuntamiento y DCN, justifican semejante aluvión de edificabilidad en dos argumentos: la supuesta demanda de oficinas (aderezada con la adjetivación prime –oficinas de alto nivel-) y el aprovechamiento de las externalidades de accesibilidad que ofrece este ámbito.

Pero ¿Es previsible una demanda de nuevas oficinas de tal calibre?

Al parecer, algún asesor del BBVA y del Ayuntamiento justifica la operación diciendo que Madrid necesita con urgencia 250.000 m2 de oficinas prime. Los afanes de estas gestoras de inversión se dirigen hacia los flujos de capitales globales, sin tener en cuenta las demandas reales de las economías locales ni los probables efectos perniciosos sobre la ciudad y sus habitantes, en términos de riesgo, desequilibrio e impacto sobre la desigualdad.

No parece previsible, en la actual coyuntura, que el crecimiento económico pueda sostener una fuerte creación de empleo de oficinas. Tampoco parece que pueda surgir la gran demanda, como decían los promotores del BBVA y sus asesores, por las oficinas que puedan “caer” en Madrid (como paracaidistas) producto del BREXIT que parecen elegir otras plazas europeas, o del CATEXIT que, suponiendo que se consolidara (esperemos que no), parece repartirse con otras ciudades españolas. Todo ello muestra la debilidad del soporte analítico de estas expectativas.

Por otra parte la demanda de espacio de oficinas no se corresponde linealmente con la creación de empleo, la ocupación de espacio de oficinas por empleo en EEUU ha disminuido un 7% en 12 años, y las tendencias en todas las ciudades globales son similares. Existen además otros procesos que limitan desde el punto de vista de la demanda real (no financiera) de concentración inmobiliaria del caduco modelo CBD. Las grandes empresas descentralizan trabajo a otras que les prestan servicios, al tiempo que se incrementa el trabajo en casa, por lo que el parque de oficinas crece menos para un determinado incremento de empleo y, por lo tanto, se contrae la demanda relativa de superficie construida que requieren las empresas que buscan las localizaciones prime.

En todo caso, según los agentes inmobiliarios, hay disponibles en el mercado unos 300.000 m2 de oficinas de alto nivel. Como ejemplo una muestra: El Economista anunciaba en septiembre que las torres Picasso, CEPSA y Cristal disponían cada una de unos 15.000 m2 de oficinas vacías lo que suponía un25-30% de su oferta.

Ante la incertidumbre de la demanda y sus características, algunos expertos han defendido que el Ayuntamiento apoye la política de oferta que proponen los promotores. Esta posición no parece aceptable sin mayores análisis (y estrategias urbanas desde luego), pues cabe recordar que en el pasado se produjeron situaciones de una enorme sobreoferta y sucesivas crisis inmobiliario-financieras que han sacudido la ciudad.

La lógica de los promotores e intermediarios de inversión no pone su mira en la demanda real, sino que busca posiciones dominantes en el mercado de suelo apoyando la demanda de inversión-depósito como se comenta más adelante. Resulta preocupante la aparente inocencia del Ayuntamiento confiando, sin mayor estudio y debate, en las propuestas del BBVA, que podrían afectar negativamente a la economía de la ciudad y las finanzas municipales.

La nueva lógica del capital global

Como se ha comentado, las inversiones inmobiliarias en el sector de oficinas prime, en el actual modelo de capitalismo financiarizado, no se rige por el impulso de la demanda real sino por los flujos especulativos, centrándose especialmente en unas pocas ciudades globales. La creciente riqueza acumulada en pocas manos (Piketty) de súper-ricos y Corporaciones, que vulgarmente se conocen como el 1% (o el 0,1%), se convierte en una masa de capital que busca donde situarse, y que en parte se destina a la compra de activos de distinto tipo, no solo por su rentabilidad sino como “depósito de valor” en inversiones seguras y altamente líquidas, que actúan como cajas fuertes de esa riqueza.

En esta categoría de “cajas fuertes” han entrado, en las últimas décadas, los inmuebles de viviendas de lujo y oficinas prime en espacios concentrados y especializados. Se trata de un mercado específico que funciona con otra lógica que el mercado inmobiliario de bienes destinados a la satisfacción de necesidades de uso. Son bienes singulares de precio elevado, atractivos para el capital global que quiere aparcarse temporalmente. Son atractivos porque son seguros y “líquidos” ante el eventual interés por recuperar el capital y, además, las transacciones en un proceso continuo de re-mercantilización, reportan grandes beneficios especulativos.

Esta inversión se aplica habitualmente a la compra de edificios, pero alimenta la actuación de promotores nacionales (y administraciones) que se animan a urbanizar y construir ante la expectativa de poderlos ofertar a estos inversores. Es decir, en gran medida estas operaciones se promueven porque “hay dinero para invertir” no porque haya demanda.

La financiarización de activos prime

AAlbers llama a estas inversiones “Buy to leave” porque su fin principal no es ni vivirlas, ni alquilarlas, quedando muchas vacías “a la espera”, como reserva de riqueza que puede recircularse con facilidad gracias a su liquidez. Saskia Sassen expone como las grandes ciudades globales tienen cada vez más edificios de lujo vacíos (fuera del mercado) en un proceso que denomina “desurbanización”, que tiene efectos dramáticos en los distritos o barrios afectados. Se trata de producir súper-beneficios especulativos aprovechando o creando geografías de privilegio, donde se asientan estos edificios exclusivos, que en sucesivas compraventas aumentan su valor ya que hay muchos super-ricos con “necesidad” de colocar dinero que tienen acumulado, y el declive de la rentabilidad de otros activos (Collins, LLoyd, MacFarlane) les dirige a los activos inmobiliarios prime.

Estos mercados tienen sus propios mecanismos o dispositivos de inversión, facilitados por los gobiernos (regulaciones específicas como las SOCIMI…) y otros: los paraísos fiscales, las empresas off shore, e inversores eufemísticamente denominados personas “políticamente expuestas” que buscan la evasión fiscal y el lavado de dinero negro. Según AAlbers, 200.000 inversores globales han invertido un total de 28 trillones de dólares en este campo.

Según Sassen en un año (curso 20013-4) en las 100 grandes ciudades globales se compraron inmuebles por valor de 600 billones de dólares y en el año siguiente aumentaron las compras hasta 1 trillón. En esos años entre las ciudades europeas destacaron el Randstadt con un aumento del 248% y Madrid con un 180%, por encima de Londres con el 37%. Llegaba la ola a las ciudades de segundo o tercer nivel. Sassen cita que la consultora Savills (en España asociada a Aguirre Newman) estimaba que se han financiarizado a nivel mundial  edificios con un valor de 217 trillones de dólares, cifra superior al PIB mundial.

Algunos ejemplos madrileños

En Madrid la ola se intensificó hace una década. Si se analiza la propiedad de los grandes edificios icónicos, se comprueba que están en manos de grandes grupos inversores españoles y extranjeros:

• AZCA: Castellana 81 (Montoro y FS Singapur), Castellana 77 (FS Singapur), Torre Europa (INFONORSA), Torre Picasso (Amancio Ortega), Torre Mapfre (MAPFRE)

• Cuatro Torres: Torre CEPSA (Amancio Ortega), Torre PwC (Merlin Properties), Torre de Cristal (Mutua Madrileña), Torre Espacio (Grupo Emperador-Filipinas), Torre Caleido (Villar Mir y Grupo Emperador-Filipinas)

• Otros edificios singulares: Edificio España (Rius), Canalejas (Villar Mir y Mohari ltd)…

Hay grandes operadores con cientos de miles de metros cuadrados de oficinas cada uno, como: Mutua Madrileña, GMP (SOCIMI de la Familia Montoro y Fondo Soberano de Singapur), Ponte Gadea (Amancio Ortega), Merlin Properties (SOCIMI líder española en terciario).

La liquidez de estos activos se manifiesta cuando se comprueban las operaciones continuas de compraventa de estos edificios en los últimos años. Por ejemplo desde 2005, se producen sucesivas transferencias, cada una de varios cientos de millones de euros: Edificio España (Metrovacesa vende a B. Santander que vende a Wanda que vende a G. Baraka que el mismo día vende al Grupo Rius), Canalejas (B. Santander vende a Villar Mir que 4 años después vende 50% a Mohari ltd propiedad del antiguo dueño de Poker Stars), Castellana 81 (la construyó BBVA que vende en 2007 a la SOCIMI GMP propiedad mayoritariamente de la familia Montoro y desde 2014 con el 33% de participación del Fondo Soberano de Singapur), Castellana 77 (propiedad de St Gobain la compra el BBVA en 2003 y vende a la SOCIMI GMP), Torre Picasso (propiedad de FCC que vendió a Amancio Prada en 2011), Torre REPSOL (REPSOL vende a Bankia que vende a CEPSA propiedad del Fondo Soberano de Abu Dhabi que vende a Amancio Ortega), Torre PwC (propiedad de Testa que es absorbida por la SOCIMI Merlin Properties SA), Torre Espacio (construida por Inm. Espacio que se incluye en el Grupo Villar Mir que vende a Grupo Emperador-Filipinas), Torre Caleido (Villar Mir consigue la concesión del solar municipal a 75 años y vende 50% a Grupo Emperador-Filipinas), ….

Chamartín ante la ola de capital ficticio

La operación Chamartín es una caja negra ante el complejo mundo de inversiones y derivados financieros que manejan los grandes Bancos y la banca en la sombra, algo que apenas intuimos tras la crisis financiero – inmobiliaria. Pero ¿Cuánto puede durar esta ola de inversión de capital global en edificios prime, en Madrid y en el mundo?

Estudios recientes de la Reserva Federal Americana y el Bundesbank plantean cautelas respecto a estos procesos de inversión y a su continuidad, por ejemplo, ante futuras subidas de los tipos de interés. Es posible que se estén alcanzándose cifras límite con riesgo de que acabe estallando lo que se empieza a considerar una burbuja de precios del sector CRE (Oficinas prime y apartamentos de lujo).

Es decir, cabe pensar que en un plazo no muy largo puede cambiar el flujo de inversiones globales a productos inmobiliarios prime. En ese caso decaerían los precios y la liquidez de estos productos, y cambiaría rotundamente este mercado en nuestra ciudad, con impactos hoy incalculables.

En un próximo articulo expondremos como estos movimientos de capital global especulativo puede suponer a la ciudad, que no tiene esas necesidades, a las áreas de oficinas y a los barrios del entorno de la operación. Y en particular, el papel y razones del Ayuntamiento, ADIF y el BBVA, en el impulso de este Manhattan.

Fuente: Félix Arias Goytre y Francisco López Gröh | Urbanistas (nuevatribuna.es)